최근 “대항력만 갖추면 전세권 등기를 하지 않아도 된다”는 주장은 많이 회자되지만, 이는 대항력을 갖춘 임차인이 전세권자와 동일한 법적 지위를 가진다는 오해에서 비롯됩니다. 선순위 담보물권이 없는 경우라면, 집이 경매로 넘어가더라도 대항력을 갖춘 임차인이나 전세권자 모두 전세보증금을 반환받기 전까지 퇴거하지 않아도 된다는 점에서는 동일한 법적 보호를 받습니다. 또한 선순위 담보물권이 있는 경우에도 낙찰대금에서 보증금을 반환받는 ‘배당 순위’에서는 양자의 법적 지위가 같습니다. 그러나 이러한 권리는 경매가 이미 제3자에 의해 진행될 때 비로소 의미가 있는 ‘소극적·수동적’ 보호에 불과합니다. 즉, 누군가 경매를 신청해야만 그 절차에 편승할 수 있는 권리입니다. 문제는 임대차 기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 발생합니다. 전세권자라면 곧바로 스스로 경매를 신청할 수 있습니다. 그러나 대항력만 갖춘 임차인은 즉시 경매를 신청할 수 없고, 먼저 집주인을 상대로 소송을 제기해 확정판결을 받은 다음에야 경매를 신청할 수 있습니다. 이 차이 때문에 전세권자는 적극적·능동적 권리행사가 가능하지만, 대항력 있는 임차인은 수세적 지위에 머물게 됩니다. 또한
등기부등본에는 보이지 않지만, 세입자의 전세보증금보다 앞서는 ‘숨은 권리’가 있습니다. 바로 근로자들의 체납 임금과 퇴직금입니다. 우리 법은 고용주가 근로자에게 월급, 퇴직금, 재해보상금을 지급하지 못한 경우, 일정 금액에 한해 이를 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여보장법 제12조 제2항). 이는 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 공익적 취지에서 비롯된 제도입니다. 근로자가 우선변제받을 수 있는 범위는 다음과 같습니다. ① 최종 3개월분의 임금, ② 최종 3년분의 퇴직금(단, 250일분 평균임금 한도), ③ 재해보상금입니다. 대법원도 “근로자는 퇴직 시기와 무관하게 마지막 3개월 동안의 근로 대가에 해당하는 임금에 대해 우선변제권을 가진다”고 판시한 바 있습니다(대법원 1996.2.23. 선고 95다48650, 2002.3.29. 선고 2001다83838). 이 법리를 뒤집어보면, 세입자나 근저당권자라도 집주인이 운영하는 사업체의 근로자들에게 체불임금이 있다면 그들에게 보증금보다 앞선 순위가 부여될 수 있다는 뜻입니다. 즉, 아무리 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력을 취득했더라도, 집주
A씨는 자신의 아파트를 법인 B에게 전세보증금 7억 원에 임대했습니다. 그 후 A씨는 이 아파트를 C씨에게 10억 원에 매도했습니다. C씨는 전세를 승계하는 조건으로 매매계약을 체결했기 때문에, 실제로 A씨가 수령한 금액은 3억 원뿐이었습니다. 겉으로 보면 아무런 문제가 없어 보입니다. 전세를 낀 매매에서는 매수인이 기존 세입자의 보증금을 떠안는 것이 일반적이고, 매매대금에서 전세금만큼 공제하는 것도 자연스럽게 여겨집니다. 실제로 주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다”고 규정하고 있습니다. 이 조항은 세입자가 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 경우, 집주인이 바뀌더라도 그 대항력을 유지하고, 전세보증금 반환의무도 새 집주인에게 승계된다는 취지입니다. 따라서 세입자가 개인이라면 이러한 거래 구조는 문제가 되지 않습니다. 하지만 세입자가 ‘법인’인 경우에는 이야기가 완전히 달라집니다. 주택임대차보호법은 근본적으로 개인 세입자를 보호하기 위한 법률입니다. 대항력을 인정받으려면 세입자가 전입신고를 해야 하는데, 전입신고는 ‘주민등록’을 옮기는 절차이므로 세입자가 개인임을 전제로 합니다. 법인은 주민등록을 가질 수 없기 때문에,
전셋집을 구하던 A씨는 마음에 드는 집을 찾고 등기부등본을 열람했습니다. 그런데 해당 주택에는 ‘임차권등기’가 설정되어 있었습니다. 임차권등기명령제도는 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 세입자가 주택을 비워도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장하는 제도입니다. 다시 말해, 세입자가 이미 확보한 권리를 잃지 않도록 하기 위한 법적 장치입니다. A씨는 인터넷을 통해 임차권등기에 대해 알아본 뒤, 계약서에 ‘입주시 임차권등기를 말소한다’는 특약을 넣었습니다. 이후 잔금을 지급하고 입주를 마쳤지만, 등기부에는 여전히 임차권등기가 남아 있었습니다. 임대인은 “곧 말소될 것”이라고 설명했으나, 실제로는 말소가 이루어지지 않았습니다. 그 후 A씨는 해당 주택이 경매로 넘어갔다는 통지를 받았습니다. 경매 절차에서 A씨는 선순위 근저당권자와 임차권등기 명의자보다 후순위로 밀려 보증금의 일부만 돌려받게 되었습니다. 이는 서울고등법원 2013년 12월 5일 선고(2013나2013960) 판례에서도 확인된 바 있습니다. 임차권등기가 되어 있다는 사실은 임대인이 이전 세입자에게 보증금을 반환하지 못했다는 점을 의미합니다. 따라서 근저당권이 설정된 집과 마찬가지로,
전세·매매 등 부동산 거래가 활발해지는 시기에는 전세자금 대출과 관련하여 집주인이 꼭 알아두어야 할 사항이 있습니다. 최근에도 전세자금 대출과 관련한 기본 구조는 동일하므로 현행법상 큰 변화는 없습니다. 다만, 금융기관이 집주인에게 동의를 요청하는 경우 그 의미와 책임 관계를 정확히 이해해야 합니다. 전세자금 대출에 왜 집주인 동의가 필요한가요? 세입자가 전세금을 마련하기 위해 금융기관에서 대출을 받는 경우, 금융기관은 안전한 대출금 회수를 위해 "보증금 반환청구권"에 질권을 설정합니다. 질권은 민법 제329조에 따라 권리를 담보로 설정할 수 있습니다. 세입자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 금융기관은 질권을 통해 직접 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 특히 집주인의 동의가 있으면 이 질권에 "대항력"이 발생합니다. 즉, 금융기관은 집주인에게 "세입자 대신 나에게만 보증금을 돌려줘야 한다"고 주장할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 때문에 금융기관은 질권설정 동의서에 집주인의 서명을 요구하는 것입니다. 동의 시 주의할 점과 이중 변제 위험 집주인이 동의하여 세입자가 전세자금 대출을 받았다면, 보통 금융기관과 질권설정 계약을 맺고 전세금은 금융기관에서
보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까? 세입자들에게는 언제나 가장 큰 관심사입니다. 마음에 드는 집을 찾아도 근저당권이 설정되어 있으면 불안할 수밖에 없습니다. 일반적으로 근저당권이 설정된 상태라면 세입자의 보증금은 근저당권보다 후순위로 밀려 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 그러나 모든 경우에 후순위로 밀리는 것은 아닙니다. 특정 요건을 충족하면 세입자가 근저당권보다 우선권을 가질 수도 있습니다. 예를 들어, A주택에 기존 세입자가 전입신고와 확정일자를 모두 갖추고 전세로 살고 있다고 가정합니다. 이후 집주인이 해당 주택을 담보로 대출을 받아 근저당권을 설정했습니다. 이때 기존 세입자는 대항력과 우선변제권을 모두 확보했으므로, 그보다 늦게 설정된 근저당권보다 앞선 순위를 가집니다. 그 후 임대차 기간이 만료되어 집주인이 새 세입자를 모집하는 경우를 보겠습니다. 이때 새 세입자는 근저당권이 이미 설정되어 있는 사실을 확인하게 됩니다. 통상적으로는 “근저당권이 기존 전세보다 후순위지만, 내 전세보다는 우선 순위이므로 내가 아무리 전입신고와 확정일자를 갖춰도 근저당권보다 앞설 수 없다”고 생각해 전세 계약을 포기하게 됩니다. 그러나 ‘임차권 양수도’ 방식을 활용하
전세를 살고 있는 세입자 A씨는 최근 큰 고민에 빠졌습니다. 전세계약 당시 집주인과 “세금 문제 때문에 전입신고를 하지 않겠다”고 약정했지만, 최근 집주인이 해당 주택을 부동산에 매물로 내놓았기 때문입니다. 집이 새 주인에게 팔리면 전세기간이 남아 있어도 계약을 갱신하지 못하고, 새 집주인이 “비워달라”고 요구할 수 있습니다. 더 큰 문제는, 전입신고를 하지 않았을 경우 기존 임대차계약의 효력을 새 집주인에게 주장할 수 없다는 점입니다. 대항력이란 무엇인가? 주택임대차에서 ‘대항력’이란, 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때부터 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하거나 거주를 이어갈 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 하지만 전입신고를 하지 않은 경우에는 대항력이 발생하지 않습니다. 이때 새 소유자가 등장하면 세입자는 법적으로 보호받을 수 없어, 보증금 반환도 어렵고 주택에서 퇴거해야 하는 위험한 상황에 놓이게 됩니다. 전입신고 금지 약정은 효력이 있을까? A씨 사례처럼 집주인이 세금이나 각종 사유를 들어 “전입신고를 하지 않기로 하자”고 제안하는 경우가 있습니다.
세입자인 A씨는 임대인 B씨 소유의 아파트에 3억 원을 전세보증금으로 맡기고 5년간 거주해왔습니다. 그런데 최근 A씨는 분양받은 아파트에 입주해야 하는 상황이 되었고, 기존 전세보증금을 돌려받아야 잔금을 치를 수 있는 상황입니다. 하지만 B씨는 “새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다”고 말합니다. 이런 상황은 현실에서 자주 발생하며, 자금 사정이 급한 임차인에게는 매우 위태로운 상황입니다. 이럴 때 임차인이 활용할 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령제도’입니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있는 절차로, 주택임대차보호법 제3조의3에 근거합니다. 임차인은 이 제도를 통해 주택을 비우고 이사하더라도 기존에 보유하던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 단, 등기부에 임차권등기가 기재된 이후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 만약 임차권등기 없이 이사를 가고 주민등록까지 옮긴다면, 임차인은 보증금을 보호받지 못할 수 있고, 경매 시 우선변제받지 못할 위험도 커집니다. 임차권등기명령은 주택 소재지 관할 법원에 임차인이 직접 신청
A씨는 현재 거주 중인 전세 계약의 종료 시점이 다가오고 있습니다. 그런데 집주인은 전세금 증액 요청도, 계약 종료 통보도 하지 않고 있습니다. 이런 경우, 별다른 조치 없이 기다리면 기존 조건대로 계약이 자동 갱신된다고 들은 적이 있습니다. 문제는 전입신고입니다. 집주인이 세금 문제 등을 이유로 전입신고를 하지 못하게 해, A씨는 실제로 전입신고를 하지 않은 상황입니다. 이전에도 설명드렸듯, 원칙적으로는 집주인의 동의와 무관하게 전입신고를 진행할 수 있으나, 임차인 입장에서는 집주인과의 관계 악화를 우려하여 전입신고를 하지 않는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 상황에서 임차인의 권리를 어떻게 지킬 수 있을까요? 우선 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대인은 계약 종료 1개월 전까지 계약 해지 통보를 하지 않으면 기존 조건과 동일하게 계약이 2년간 연장됩니다(묵시적 갱신). 여기서 중요한 점은 ‘전입신고 유무’는 묵시적 갱신 성립 요건이 아니라는 점입니다. 즉, 전입신고는 제3자(예: 새로운 매수인 등)에 대한 ‘대항력’을 확보하기 위한 요건이지, 주택임대차보호법 적용 자체가 전입신고 여부에 좌우되지는 않습니다. 따라서 A씨처럼 전입신고를 하지 않은
1. 집주인이 바뀐 경우에는? 계약서 다시 작성 필요 없어 A는 3억 원의 전세금을 주고 B 소유의 아파트에 살고 있었습니다. 그러던 어느 날, B가 C에게 아파트를 팔았다는 이야기를 들었습니다. 집주인이 바뀌어 버린 것이죠. 이때 A는 C와 다시 임대차계약서를 작성할까요? 정답은 No입니다. 세입자가 기존 집주인과 임대차계약을 체결하고 주민등록까지 마친 상태라면, 새로운 소유자가 해당 주택을 매수하더라도 별도로 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새로운 소유자는 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 세입자는 기존 임대차계약에 따른 권리(보증금, 계약기간 등)를 새로운 집주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 오히려 계약서를 새로 작성할 경우 기존 계약서에 받은 확정일자의 효력이 상실될 수 있으며, 그 사이 근저당권 등이 설정되면 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생깁니다. 따라서 세입자가 대항력을 갖춘 상태에서 집주인이 바뀌는 경우, 계약서를 새로 쓰는 것은 피해야 합니다. 2. 보증금 증액 갱신 시, 계약서 작성 및 확정일자 필수 임대차계약을 갱신할 때 조건이 동일하다면 계약서를 새로 작성
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