전세·매매 등 부동산 거래가 활발해지는 시기에는 전세자금 대출과 관련하여 집주인이 꼭 알아두어야 할 사항이 있습니다.

최근에도 전세자금 대출과 관련한 기본 구조는 동일하므로 현행법상 큰 변화는 없습니다. 다만, 금융기관이 집주인에게 동의를 요청하는 경우 그 의미와 책임 관계를 정확히 이해해야 합니다.

전세자금 대출에 왜 집주인 동의가 필요한가요?

세입자가 전세금을 마련하기 위해 금융기관에서 대출을 받는 경우, 금융기관은 안전한 대출금 회수를 위해 "보증금 반환청구권"에 질권을 설정합니다.

질권은 민법 제329조에 따라 권리를 담보로 설정할 수 있습니다. 세입자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 금융기관은 질권을 통해 직접 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

특히 집주인의 동의가 있으면 이 질권에 "대항력"이 발생합니다. 즉, 금융기관은 집주인에게 "세입자 대신 나에게만 보증금을 돌려줘야 한다"고 주장할 수 있는 권리가 생깁니다. 이 때문에 금융기관은 질권설정 동의서에 집주인의 서명을 요구하는 것입니다.

동의 시 주의할 점과 이중 변제 위험

집주인이 동의하여 세입자가 전세자금 대출을 받았다면, 보통 금융기관과 질권설정 계약을 맺고 전세금은 금융기관에서 집주인에게 직접 지급됩니다. 전세계약 종료 시에도 계약 내용에 따라 집주인은 세입자가 아닌 금융기관에 전세보증금을 상환해야 합니다.

만약 집주인이 이를 모르고 세입자에게 직접 보증금을 돌려준다면, 금융기관은 집주인에게 다시 대출금 상환을 요구할 수 있고, 최악의 경우 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다. 이를 피하려면 전세계약 종료 시 질권설정 계약서를 꼭 확인하고, 보증금을 반드시 금융기관에 반환해야 합니다.

집주인은 나중에 세입자에게 부당이득 반환청구를 통해 다시 돌려받을 수는 있지만, 현실적으로 시간과 비용이 들며 세입자가 무자력 상태라면 회수가 어려울 수도 있습니다. 따라서 반드시 계약 내용을 꼼꼼히 확인하고, 대출 관련 서류를 사본으로 보관해두는 것이 안전합니다.

요약

집주인의 전세자금 대출 동의는 세입자와 금융기관 모두에게 필요한 절차일 수 있지만, 동의로 인해 발생할 수 있는 법적 책임과 절차를 반드시 이해해야 합니다. 세입자의 원활한 자금조달을 돕는 것은 좋지만, 대출 계약 조건과 질권설정 내용을 정확히 파악하고 보증금 반환 시점에도 주의하시기 바랍니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건