등기부등본에는 보이지 않지만, 세입자의 전세보증금보다 앞서는 ‘숨은 권리’가 있습니다. 바로 근로자들의 체납 임금과 퇴직금입니다.

 

우리 법은 고용주가 근로자에게 월급, 퇴직금, 재해보상금을 지급하지 못한 경우, 일정 금액에 한해 이를 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 규정하고 있습니다(근로기준법 제38조 제2항, 근로자퇴직급여보장법 제12조 제2항). 이는 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 공익적 취지에서 비롯된 제도입니다.

 

근로자가 우선변제받을 수 있는 범위는 다음과 같습니다.

① 최종 3개월분의 임금,

② 최종 3년분의 퇴직금(단, 250일분 평균임금 한도),

③ 재해보상금입니다.

 

대법원도 “근로자는 퇴직 시기와 무관하게 마지막 3개월 동안의 근로 대가에 해당하는 임금에 대해 우선변제권을 가진다”고 판시한 바 있습니다(대법원 1996.2.23. 선고 95다48650, 2002.3.29. 선고 2001다83838).

 

이 법리를 뒤집어보면, 세입자나 근저당권자라도 집주인이 운영하는 사업체의 근로자들에게 체불임금이 있다면 그들에게 보증금보다 앞선 순위가 부여될 수 있다는 뜻입니다.

 

즉, 아무리 전입신고와 확정일자를 갖춰 대항력을 취득했더라도, 집주인의 근로자들이 임금이나 퇴직금을 받지 못했다면 그 보증금 일부가 밀릴 수 있습니다.

 

예를 들어보겠습니다. 시세가 5억 원인 아파트에 선순위 근저당권 3억 원이 설정돼 있고, 전세보증금이 2억 원이라면 일반적으로는 “안전한 전세”로 여겨집니다.

 

하지만 집주인이 개인사업자이고, 그 사업체에서 근로자들의 급여가 체납됐다면 이야기는 달라집니다. 그 근로자들이 법정 우선변제권을 행사하면, 세입자의 보증금이 일부 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

이 위험은 단지 현재 집주인이 개인사업자인 경우에만 국한되지 않습니다. 임대차 계약 당시에는 개인사업자가 아니었더라도, 거주 중에 개인사업자가 되어 근로자를 고용하면 동일한 위험이 생깁니다. 따라서 세입자로서는 거래 시점에 집주인이 개인사업자인지 확인하고, 그렇다면 종업원 수와 급여 규모 정도를 파악하는 것이 현명합니다.

 

또한, 실제 경매 절차에서 근로자들이 “집주인의 배우자가 개인사업자로 등록돼 있지만, 실질적으로는 집주인이 운영했다”고 주장하는 경우도 있습니다.

 

법원이 이를 받아들이면, 세입자는 예상치 못한 손실을 입게 됩니다. 따라서 집주인뿐 아니라 그 배우자 역시 개인사업자인지 여부를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

 

물론 이러한 위험은 세입자가 완전히 회피하기 어렵습니다. 다만, 임대차계약서에 “집주인은 현재 개인사업자가 아니며, 향후 사업자등록 시 세입자에게 통지한다”는 조항을 추가하는 식으로 최소한의 안전장치를 마련할 수 있습니다.

 

비록 현재 시장 상황상 이를 관철하기는 쉽지 않지만, 위험을 인식하고 대비하는 것만으로도 손해를 줄일 수 있습니다.

 

결론적으로, 선순위 권리는 등기부등본에만 존재하지 않습니다. 집주인의 체납임금 등 숨은 권리까지 영향을 미칠 수 있음을 이해하고, 세입자 스스로도 이를 점검해야 합니다.

 

부동산 거래에서 이러한 법적 리스크를 미리 점검하려면, 전문가의 자문이 도움이 될 수 있습니다.

 

삼보 부동산중개법인 대표 김태건