전세를 살고 있는 세입자 A씨는 최근 큰 고민에 빠졌습니다. 전세계약 당시 집주인과 “세금 문제 때문에 전입신고를 하지 않겠다”고 약정했지만, 최근 집주인이 해당 주택을 부동산에 매물로 내놓았기 때문입니다.

 

집이 새 주인에게 팔리면 전세기간이 남아 있어도 계약을 갱신하지 못하고, 새 집주인이 “비워달라”고 요구할 수 있습니다. 더 큰 문제는, 전입신고를 하지 않았을 경우 기존 임대차계약의 효력을 새 집주인에게 주장할 수 없다는 점입니다.

 

대항력이란 무엇인가?

 

주택임대차에서 ‘대항력’이란, 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때부터 제3자에게 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 보증금 반환을 요구하거나 거주를 이어갈 수 있는 권리가 생기는 것입니다.

 

하지만 전입신고를 하지 않은 경우에는 대항력이 발생하지 않습니다. 이때 새 소유자가 등장하면 세입자는 법적으로 보호받을 수 없어, 보증금 반환도 어렵고 주택에서 퇴거해야 하는 위험한 상황에 놓이게 됩니다.

 

전입신고 금지 약정은 효력이 있을까?

 

A씨 사례처럼 집주인이 세금이나 각종 사유를 들어 “전입신고를 하지 않기로 하자”고 제안하는 경우가 있습니다. 그러나 세입자가 이런 합의에 동의했다고 하더라도, 전입신고를 하지 않도록 약정한 조항은 법적 효력이 없습니다.

 

현행 주택임대차보호법 제10조(강행규정)은 “이 법에 따른 임차인의 권리를 제한하거나 불리하게 하는 약정은 무효로 한다”고 명시하고 있습니다. 따라서 “전입신고를 하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다”는 특약이 계약서에 명시되어 있더라도, 그 조항 자체가 무효이며 집주인은 이를 이유로 해지를 주장할 수 없습니다.

 

결국 세입자는 계약 내용과 관계없이 언제든 전입신고를 자유롭게 할 수 있으며, 전입신고를 마치는 즉시 대항력을 취득하게 됩니다.

 

세입자가 지금 당장 해야 할 일

 

A씨처럼 전입신고를 하지 않은 세입자는 하루라도 빨리 거주지 관할 주민센터(동사무소)를 방문해 전입신고를 완료해야 합니다.

전입신고와 동시에 실제로 해당 주택에 거주하고 있다면, 그 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

또한, 보증금을 담보로 한 대항력과 확정일자를 함께 갖추면 우선변제권도 생겨, 추후 경매나 공매 시에도 일정 부분 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.

 

정리하자면

 

집주인이 전입신고를 막거나 전입신고 금지 특약을 요구하더라도, 세입자는 법적으로 언제든 전입신고를 할 수 있으며 그 어떤 제재나 계약 해지 사유가 될 수 없습니다. 따라서 세입자는 반드시 인도와 전입신고를 마치고, 확정일자까지 받아 보증금을 안전하게 보호해야 합니다.

 

주택임대차보호법 제10조가 정한 세입자의 권리는 법으로 보장된 최소한의 안전장치이며, 이를 포기하거나 제한하는 합의는 모두 무효입니다.

 

삼보 부동산중개법인 대표 김태건