A씨는 자신의 아파트를 법인 B에게 전세보증금 7억 원에 임대했습니다. 그 후 A씨는 이 아파트를 C씨에게 10억 원에 매도했습니다. C씨는 전세를 승계하는 조건으로 매매계약을 체결했기 때문에, 실제로 A씨가 수령한 금액은 3억 원뿐이었습니다. 겉으로 보면 아무런 문제가 없어 보입니다. 전세를 낀 매매에서는 매수인이 기존 세입자의 보증금을 떠안는 것이 일반적이고, 매매대금에서 전세금만큼 공제하는 것도 자연스럽게 여겨집니다. 실제로 주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다”고 규정하고 있습니다. 이 조항은 세입자가 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 경우, 집주인이 바뀌더라도 그 대항력을 유지하고, 전세보증금 반환의무도 새 집주인에게 승계된다는 취지입니다. 따라서 세입자가 개인이라면 이러한 거래 구조는 문제가 되지 않습니다. 하지만 세입자가 ‘법인’인 경우에는 이야기가 완전히 달라집니다. 주택임대차보호법은 근본적으로 개인 세입자를 보호하기 위한 법률입니다. 대항력을 인정받으려면 세입자가 전입신고를 해야 하는데, 전입신고는 ‘주민등록’을 옮기는 절차이므로 세입자가 개인임을 전제로 합니다. 법인은 주민등록을 가질 수 없기 때문에,
전세를 낀 주택을 매수하는 경우, 매수인이 세입자의 보증금을 누구에게 반환해야 하는지는 실무에서 자주 문제되는 쟁점입니다. 예를 들어보겠습니다. C씨가 B 소유의 아파트를 3억 원에 2년간 전세로 계약해 전입신고와 확정일자를 갖추고 대항력을 취득했습니다. 그로부터 1년 후, B는 해당 아파트를 A에게 매도했습니다. 이 경우 A는 소유권을 취득함과 동시에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 B의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 즉, 세입자인 C에 대한 임대인으로서의 권리와 의무도 함께 넘겨받게 됩니다. 그런데 만약 세입자 C가 채무를 지고 그 빚을 갚지 못했다면 문제가 복잡해집니다. A가 아파트를 매수하기 전에, 제3의 채권자가 C의 전세보증금 반환채권(3억 원)을 가압류하거나 추심명령을 받았다면, 이후 전세기간이 종료되더라도 A는 C에게 보증금을 직접 돌려줘서는 안 됩니다. 이는 대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결에서도 확인된 바 있습니다. 당시 판례는 “임차인의 보증금반환채권에 가압류가 이루어진 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계하면 가압류의 효력도 함께 이전된다”고 보았습니다. 따라서 A가 이를 모르고 C에게 보
세입자가 거주 중인 집에 결함이 생겨 자비를 들여 수리한 경우, 과연 그 비용을 집주인에게 돌려받을 수 있을까? 이는 임대차 관련 법률상담에서 자주 등장하는 문제로, 민법상 ‘필요비’와 ‘유익비’의 구분이 핵심입니다. 필요비란 세입자가 임대 부동산을 보존하기 위해 지출한 비용을 말합니다. 예를 들어 수도관이 파손되어 수리를 하지 않으면 거주가 불가능한 경우, 그 수리비는 필요비에 해당합니다. 반면 유익비란 임차인이 자신의 비용으로 건물의 가치를 높이거나 편의성을 개선한 비용으로, 예컨대 단열공사나 조경 설치 등이 이에 해당합니다. 민법 제626조에 따르면 세입자가 필요비를 지출했다면 임대차 기간 중이라도 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있습니다. 유익비의 경우에는 임대차가 종료된 시점에 그로 인한 건물 가치 상승분이 현존하는 경우에 한해 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 이러한 규정은 임대인과 임차인 사이에 별도의 합의가 없을 때 적용되는 기본 원칙입니다. 그렇다면 실제 계약서에서는 어떨까요. 많은 표준 부동산 임대차계약서에는 “임차인은 임대차 종료 시 임대 목적물을 원상 회복하여 반환한다”는 조항이 포함되어 있습니다. 이 문구는 겉보기에는 자연스럽지만,
미등기 아파트 거래는 여전히 많은 위험을 내포하고 있습니다. 보존등기가 곧 완료될 것이라는 소문이나 건설사의 말만 믿고 계약을 서두르는 것은 매우 위험합니다. 등기부등본이 존재하지 않으면 해당 아파트의 권리관계를 공적으로 확인할 수 없고, 잔금을 모두 지급하더라도 등기가 완료되기 전까지는 법적으로 소유권을 취득할 수 없습니다. 즉, 미등기 아파트 매매는 언제든지 예기치 못한 손해로 이어질 수 있는 불안정한 거래입니다. 그럼에도 불구하고 입주를 앞둔 신축 아파트나 준공 후 일정 기간이 지났음에도 아직 보존등기가 완료되지 않은 단지의 경우, 매수인이 서둘러 거래를 진행해야 하는 상황이 종종 발생합니다. 이런 경우 위험을 줄일 방법이 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 우선 매수인은 매도인의 분양대금 완납 여부와 분양자(시행사 또는 건설사)에 대한 ‘소유권이전등기청구권’에 압류나 가압류가 설정되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이는 분양자에게 직접 확인하거나, 가능한 경우 공문 형태로 회신을 받아두는 것이 안전합니다. 다음으로 매수인은 매도인의 분양자에 대한 소유권이전등기청구권에 대해 ‘처분금지가처분’을 신청하는 방법이 있습니다. 하지만 이러한 조치를 취하더라도
부동산 거래 과정에서 세금을 줄이기 위해 실제 거래금액보다 낮게 계약서를 작성하는 ‘다운계약서’나, 반대로 높게 작성하는 ‘업계약서’가 여전히 일부에서 시도되고 있습니다. 그러나 이는 명백한 불법행위로, 법적으로 엄격히 금지되어 있습니다. 부동산 거래 당사자는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 실제 거래가격을 관할 시·군·구청에 신고해야 하며, 이 신고 금액을 기준으로 양도소득세·취득세 등이 부과됩니다. 다운계약서를 작성하는 이유는 대체로 매도인이 양도소득세를 줄이려 하거나, 매수인이 취득세를 줄이려는 목적에서 비롯됩니다. 반대로 업계약서는 추후 매도 시 양도차익을 줄이기 위한 수단으로 이용되기도 합니다. 하지만 이러한 행위는 모두 ‘허위신고’로 간주되어 처벌 대상이 됩니다. 현행법상 실제 거래가격을 허위로 신고한 경우, 해당 거래금액의 3% 이하 또는 3,000만원 이하 중 낮은 금액의 과태료가 부과됩니다. 또한 허위신고가 확인되면 탈루한 세금을 납부해야 하고, 과소신고세액의 최대 40%까지 ‘신고불성실가산세’가 부과될 수 있습니다. 여기에 더해 하루 0.025%씩의 ‘납부불성실가산세’가 추가로 계산되어 부담이 커집니다. 이처럼 다운계약서
경매를 통해 부동산의 소유권을 취득하고 곧바로 임대를 놓는 경우가 적지 않습니다. 이때 세입자라면 반드시 임대인에게 계약체결 시점에 소유권이 있는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 집주인이 진정한 소유자인지 여부는 임대차계약의 기본이기 때문입니다. 다만 소유자가 아니더라도 임대인이 해당 부동산을 타인에게 적법하게 임대할 권한이 있다면 주택임대차보호법은 여전히 적용됩니다. 1. 경매 낙찰 시 소유권 취득 시점은 언제인가? 특히 경매절차에서 소유권을 취득하려면 낙찰대금을 전액 완납해야만 합니다. 대금을 모두 완납하면 매매계약과 달리 소유권이전등기 이전이라도 소유자로 간주됩니다. 따라서 낙찰대금을 완납한 사람과 맺는 임대차계약은 소유자와 체결하는 것과 동일하게 취급됩니다. 그러나 낙찰대금을 가장 높게 써낸 사람(최고가매수인)이라도 대금을 모두 납부하기 전까지는 소유권을 취득한 것이 아닙니다. 문제는 실무상 최고가매수인이 낙찰대금을 마련하기 위해 낙찰대금 납입 전에 미리 매물을 내놓는 사례가 있다는 점입니다. 만약 낙찰대금을 완납하지 않은 최고가매수인과 임대차계약을 맺으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 상당히 높아집니다. 2. 최고가매수인과의 계약, 왜 위험한가?
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