미등기 아파트 거래는 여전히 많은 위험을 내포하고 있습니다. 보존등기가 곧 완료될 것이라는 소문이나 건설사의 말만 믿고 계약을 서두르는 것은 매우 위험합니다.

등기부등본이 존재하지 않으면 해당 아파트의 권리관계를 공적으로 확인할 수 없고, 잔금을 모두 지급하더라도 등기가 완료되기 전까지는 법적으로 소유권을 취득할 수 없습니다. 즉, 미등기 아파트 매매는 언제든지 예기치 못한 손해로 이어질 수 있는 불안정한 거래입니다.

그럼에도 불구하고 입주를 앞둔 신축 아파트나 준공 후 일정 기간이 지났음에도 아직 보존등기가 완료되지 않은 단지의 경우, 매수인이 서둘러 거래를 진행해야 하는 상황이 종종 발생합니다. 이런 경우 위험을 줄일 방법이 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.

우선 매수인은 매도인의 분양대금 완납 여부와 분양자(시행사 또는 건설사)에 대한 ‘소유권이전등기청구권’에 압류나 가압류가 설정되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이는 분양자에게 직접 확인하거나, 가능한 경우 공문 형태로 회신을 받아두는 것이 안전합니다.

다음으로 매수인은 매도인의 분양자에 대한 소유권이전등기청구권에 대해 ‘처분금지가처분’을 신청하는 방법이 있습니다. 하지만 이러한 조치를 취하더라도 미등기 상태에서는 위험을 완전히 해소할 수 없습니다.

그 이유는, 미등기부동산의 경우 ‘선순위’ 개념이 성립하지 않기 때문입니다. 매도인에게 돈을 빌려준 채권자가 있거나, 동일 부동산에 대해 이중매매가 이루어진 경우 다른 채권자나 제3의 매수인도 같은 가처분을 신청할 수 있습니다.

대법원은 1999년 2월 9일 선고한 98다42615 판결에서 “미등기부동산의 매수인이 처분금지가처분을 하더라도 그 효력은 매도인의 처분행위를 실질적으로 막을 수 없다”고 명확히 밝혔습니다.

따라서 등기가 완료되지 않은 부동산은 ‘우선순위 보호’를 받을 수 없고, 이후에 설정된 가압류나 가처분이 남아 있으면 최종 등기를 이전받을 수 없게 됩니다. 이처럼 법적으로 미등기 부동산의 매매는 근본적으로 위험을 제거할 방법이 없습니다.

현실적으로 손해 발생을 예방하기 위해서는 에스크로(Escrow) 제도를 활용하는 것이 가장 안전합니다. 이는 매매대금을 제3의 중립기관(은행·법무법인 등)에 예치해 두고, 보존등기나 권리이전 조건이 충족된 후에만 매도인에게 대금이 지급되는 제도입니다. 에스크로를 이용하면 매도인과 매수인 모두의 이익을 보호할 수 있고, 혹시라도 거래가 무산되더라도 대금이 안전하게 환급될 수 있습니다.

미등기 아파트 거래는 “괜찮겠지”라는 안일한 판단으로 접근해서는 안 됩니다. 등기 없는 부동산은 법적 보호의 사각지대에 놓여 있으며, 위험은 언제든 현실이 될 수 있습니다. 따라서 등기가 완료되기 전에는 신중하게 법률 전문가의 자문을 구하고, 거래의 모든 절차를 명확히 해두는 것이 가장 확실한 안전장치입니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건