세입자인 A씨는 임대인 B씨 소유의 아파트에 3억 원을 전세보증금으로 맡기고 5년간 거주해왔습니다. 그런데 최근 A씨는 분양받은 아파트에 입주해야 하는 상황이 되었고, 기존 전세보증금을 돌려받아야 잔금을 치를 수 있는 상황입니다. 하지만 B씨는 “새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다”고 말합니다. 이런 상황은 현실에서 자주 발생하며, 자금 사정이 급한 임차인에게는 매우 위태로운 상황입니다. 이럴 때 임차인이 활용할 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령제도’입니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있는 절차로, 주택임대차보호법 제3조의3에 근거합니다. 임차인은 이 제도를 통해 주택을 비우고 이사하더라도 기존에 보유하던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 단, 등기부에 임차권등기가 기재된 이후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 만약 임차권등기 없이 이사를 가고 주민등록까지 옮긴다면, 임차인은 보증금을 보호받지 못할 수 있고, 경매 시 우선변제받지 못할 위험도 커집니다. 임차권등기명령은 주택 소재지 관할 법원에 임차인이 직접 신청
A씨는 현재 거주 중인 전세 계약의 종료 시점이 다가오고 있습니다. 그런데 집주인은 전세금 증액 요청도, 계약 종료 통보도 하지 않고 있습니다. 이런 경우, 별다른 조치 없이 기다리면 기존 조건대로 계약이 자동 갱신된다고 들은 적이 있습니다. 문제는 전입신고입니다. 집주인이 세금 문제 등을 이유로 전입신고를 하지 못하게 해, A씨는 실제로 전입신고를 하지 않은 상황입니다. 이전에도 설명드렸듯, 원칙적으로는 집주인의 동의와 무관하게 전입신고를 진행할 수 있으나, 임차인 입장에서는 집주인과의 관계 악화를 우려하여 전입신고를 하지 않는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 상황에서 임차인의 권리를 어떻게 지킬 수 있을까요? 우선 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면, 임대인은 계약 종료 1개월 전까지 계약 해지 통보를 하지 않으면 기존 조건과 동일하게 계약이 2년간 연장됩니다(묵시적 갱신). 여기서 중요한 점은 ‘전입신고 유무’는 묵시적 갱신 성립 요건이 아니라는 점입니다. 즉, 전입신고는 제3자(예: 새로운 매수인 등)에 대한 ‘대항력’을 확보하기 위한 요건이지, 주택임대차보호법 적용 자체가 전입신고 여부에 좌우되지는 않습니다. 따라서 A씨처럼 전입신고를 하지 않은
1. 집주인이 바뀐 경우에는? 계약서 다시 작성 필요 없어 A는 3억 원의 전세금을 주고 B 소유의 아파트에 살고 있었습니다. 그러던 어느 날, B가 C에게 아파트를 팔았다는 이야기를 들었습니다. 집주인이 바뀌어 버린 것이죠. 이때 A는 C와 다시 임대차계약서를 작성할까요? 정답은 No입니다. 세입자가 기존 집주인과 임대차계약을 체결하고 주민등록까지 마친 상태라면, 새로운 소유자가 해당 주택을 매수하더라도 별도로 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새로운 소유자는 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 세입자는 기존 임대차계약에 따른 권리(보증금, 계약기간 등)를 새로운 집주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 오히려 계약서를 새로 작성할 경우 기존 계약서에 받은 확정일자의 효력이 상실될 수 있으며, 그 사이 근저당권 등이 설정되면 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생깁니다. 따라서 세입자가 대항력을 갖춘 상태에서 집주인이 바뀌는 경우, 계약서를 새로 쓰는 것은 피해야 합니다. 2. 보증금 증액 갱신 시, 계약서 작성 및 확정일자 필수 임대차계약을 갱신할 때 조건이 동일하다면 계약서를 새로 작성
A씨는 전세집을 찾던 중 마음에 드는 집을 발견하였고, 등기부등본을 확인한 결과 '임차권등기'가 되어 있는 것을 발견하였습니다. 참고 : 임차권등기명령제도는 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택을 점유하고 있지 않더라도, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 임차인은 주거지를 떠난 후에도 권리를 보장받을 수 있습니다. A씨는 이를 인터넷을 통해 확인한 뒤, 계약서에 ‘입주시 임차권등기 말소’ 조항을 특약으로 추가하였습니다. 하지만 잔금을 지급하고 입주한 이후 다시 등기부등본을 확인하니 임차권등기가 그대로 남아 있었습니다. 임대인은 곧 말소될 것이라 설명하였고, A씨는 이를 믿고 거주를 계속하였습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 해당 주택이 경매에 넘어간다는 통지를 받았습니다. 경매 과정에서 A씨는 선순위 근저당권자 및 임차권등기된 전 임차인보다 후순위에 배당받게 되어, 보증금 중 일부만 회수하는 결과를 맞이하였습니다. 임차권등기는 임대인이 이전 임차인에게 보증금을 반환하지 못했음을 의미하며, 해당 주택의 소유자가 재정적으로 어려운 상태일 가능성을 내포합니다. 이로 인해 해당 주택은 ‘깡통전세’ 위험이 높