A씨는 전세집을 찾던 중 마음에 드는 집을 발견하였고, 등기부등본을 확인한 결과 '임차권등기'가 되어 있는 것을 발견하였습니다.

참고 : 임차권등기명령제도는 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택을 점유하고 있지 않더라도, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 임차인은 주거지를 떠난 후에도 권리를 보장받을 수 있습니다.

A씨는 이를 인터넷을 통해 확인한 뒤, 계약서에 ‘입주시 임차권등기 말소’ 조항을 특약으로 추가하였습니다. 하지만 잔금을 지급하고 입주한 이후 다시 등기부등본을 확인하니 임차권등기가 그대로 남아 있었습니다. 임대인은 곧 말소될 것이라 설명하였고, A씨는 이를 믿고 거주를 계속하였습니다.

그러나 얼마 지나지 않아 해당 주택이 경매에 넘어간다는 통지를 받았습니다. 경매 과정에서 A씨는 선순위 근저당권자 및 임차권등기된 전 임차인보다 후순위에 배당받게 되어, 보증금 중 일부만 회수하는 결과를 맞이하였습니다.

임차권등기는 임대인이 이전 임차인에게 보증금을 반환하지 못했음을 의미하며, 해당 주택의 소유자가 재정적으로 어려운 상태일 가능성을 내포합니다. 이로 인해 해당 주택은 ‘깡통전세’ 위험이 높은 것으로 간주되며, 전세 계약 시 더욱 주의가 요구됩니다.

특히 주택임대차보호법 제3조의3 제6항에 따라, 임차권등기가 설정되어 있는 경우 후순위 임차인은 우선변제권을 확보할 수 없습니다. 즉, 해당 임차인은 일반 채권자의 지위에 놓이며, 경매 시 보증금을 전액 돌려받지 못할 가능성이 매우 높습니다.

따라서 근저당권과 임차권등기가 동시에 설정되어 있는 주택의 경우, 전세 계약을 체결하지 않는 것이 가장 안전한 선택이 될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 A씨처럼 해당 조건에서 계약을 체결해야 하는 상황이라면 다음과 같은 조치를 고려해야 합니다.

1. 계약금은 최소화하고, 보증금의 대부분은 잔금으로 지급합니다.

2. 임대인에게 잔금 지급 전까지 임차권등기 말소를 요구하고, 해당 의무를 이행하지 않으면 계약을 해제하고 

   손해배상을 청구할 수 있다는 내용을 계약서에 명시합니다.

3. 또는 잔금을 직전 임차인에게 직접 지급하는 3자 계약을 체결하여, 잔금 지급과 동시에 임차권등기를 말소

   하도록 합니다.

이러한 조치는 향후 법적 분쟁의 가능성을 줄이고, 보증금 회수의 안전성을 높이는 데 도움이 될 것입니다.

※ 관련 판례: 서울고등법원 2013.12.5. 선고 2013나2013960 판결

※ 법적 근거: 「주택임대차보호법」 제3조의3 제6항

삼보 부동산중개법인 대표 김태건