세입자인 A씨는 임대인 B씨 소유의 아파트에 3억 원을 전세보증금으로 맡기고 5년간 거주해왔습니다. 그런데 최근 A씨는 분양받은 아파트에 입주해야 하는 상황이 되었고, 기존 전세보증금을 돌려받아야 잔금을 치를 수 있는 상황입니다. 하지만 B씨는 “새로운 세입자가 들어오지 않으면 보증금을 돌려줄 수 없다”고 말합니다. 이런 상황은 현실에서 자주 발생하며, 자금 사정이 급한 임차인에게는 매우 위태로운 상황입니다. 이럴 때 임차인이 활용할 수 있는 제도가 바로 ‘임차권등기명령제도’입니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 후에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 신청할 수 있는 절차로, 주택임대차보호법 제3조의3에 근거합니다. 임차인은 이 제도를 통해 주택을 비우고 이사하더라도 기존에 보유하던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 단, 등기부에 임차권등기가 기재된 이후에 이사를 가야 대항력과 우선변제권이 유지된다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 만약 임차권등기 없이 이사를 가고 주민등록까지 옮긴다면, 임차인은 보증금을 보호받지 못할 수 있고, 경매 시 우선변제받지 못할 위험도 커집니다. 임차권등기명령은 주택 소재지 관할 법원에 임차인이 직접 신청
1. 집주인이 바뀐 경우에는? 계약서 다시 작성 필요 없어 A는 3억 원의 전세금을 주고 B 소유의 아파트에 살고 있었습니다. 그러던 어느 날, B가 C에게 아파트를 팔았다는 이야기를 들었습니다. 집주인이 바뀌어 버린 것이죠. 이때 A는 C와 다시 임대차계약서를 작성할까요? 정답은 No입니다. 세입자가 기존 집주인과 임대차계약을 체결하고 주민등록까지 마친 상태라면, 새로운 소유자가 해당 주택을 매수하더라도 별도로 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새로운 소유자는 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 따라서 세입자는 기존 임대차계약에 따른 권리(보증금, 계약기간 등)를 새로운 집주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 오히려 계약서를 새로 작성할 경우 기존 계약서에 받은 확정일자의 효력이 상실될 수 있으며, 그 사이 근저당권 등이 설정되면 전세금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 생깁니다. 따라서 세입자가 대항력을 갖춘 상태에서 집주인이 바뀌는 경우, 계약서를 새로 쓰는 것은 피해야 합니다. 2. 보증금 증액 갱신 시, 계약서 작성 및 확정일자 필수 임대차계약을 갱신할 때 조건이 동일하다면 계약서를 새로 작성
A씨는 전세집을 찾던 중 마음에 드는 집을 발견하였고, 등기부등본을 확인한 결과 '임차권등기'가 되어 있는 것을 발견하였습니다. 참고 : 임차권등기명령제도는 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 주택을 점유하고 있지 않더라도, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 임차인은 주거지를 떠난 후에도 권리를 보장받을 수 있습니다. A씨는 이를 인터넷을 통해 확인한 뒤, 계약서에 ‘입주시 임차권등기 말소’ 조항을 특약으로 추가하였습니다. 하지만 잔금을 지급하고 입주한 이후 다시 등기부등본을 확인하니 임차권등기가 그대로 남아 있었습니다. 임대인은 곧 말소될 것이라 설명하였고, A씨는 이를 믿고 거주를 계속하였습니다. 그러나 얼마 지나지 않아 해당 주택이 경매에 넘어간다는 통지를 받았습니다. 경매 과정에서 A씨는 선순위 근저당권자 및 임차권등기된 전 임차인보다 후순위에 배당받게 되어, 보증금 중 일부만 회수하는 결과를 맞이하였습니다. 임차권등기는 임대인이 이전 임차인에게 보증금을 반환하지 못했음을 의미하며, 해당 주택의 소유자가 재정적으로 어려운 상태일 가능성을 내포합니다. 이로 인해 해당 주택은 ‘깡통전세’ 위험이 높
재개발·재건축으로 신축되는 아파트를 임대차하려는 경우, 집주인과 세입자 모두 주의해야 할 점들이 많습니다. 세입자의 입장에서는 권리관계를 분석하기가 결코 쉽지 않습니다. 등기된 아파트의 경우에는 선순위 담보물권이 있는지, 압류·가압류·가처분이 내려진 게 있는지를 등기부등본을 통해 확인할 수 있지만, 신축 아파트는 대부분 미등기 상태이므로 등기부등본만으로는 권리분석이 어렵습니다. 전문가로부터 일반적으로 받을 수 있는 조언 외에도 다음의 사항을 추가로 고려하시는 것이 좋습니다. 1. 조합원 분양분 여부 및 종전 부동산 권리관계 확인 임대하려는 아파트가 조합원 분양분인 경우에는, 종전 부동산(즉, 해당 조합원이 소유하고 있던 토지 및 건물)의 등기부등본을 열람하여 권리관계를 반드시 점검하셔야 합니다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제87조 제1항에 따라, 종전 부동산에 설정된 전세권, 저당권, 임차권, 가압류 등 권리가 신축 아파트로 법적으로 승계되기 때문입니다. 이러한 권리들이 존재할 경우, 세입자의 임차보증금보다 우선순위를 가지게 되어 보증금 회수에 심각한 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 전 이러한 권리의 존재 여부를 철저히 확인하시고, 해당 권리들이