A씨는 자신의 아파트를 법인 B에게 전세보증금 7억 원에 임대했습니다. 그 후 A씨는 이 아파트를 C씨에게 10억 원에 매도했습니다. C씨는 전세를 승계하는 조건으로 매매계약을 체결했기 때문에, 실제로 A씨가 수령한 금액은 3억 원뿐이었습니다. 겉으로 보면 아무런 문제가 없어 보입니다. 전세를 낀 매매에서는 매수인이 기존 세입자의 보증금을 떠안는 것이 일반적이고, 매매대금에서 전세금만큼 공제하는 것도 자연스럽게 여겨집니다. 실제로 주택임대차보호법 제3조 제4항은 “임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다”고 규정하고 있습니다. 이 조항은 세입자가 전입신고를 통해 대항력을 갖춘 경우, 집주인이 바뀌더라도 그 대항력을 유지하고, 전세보증금 반환의무도 새 집주인에게 승계된다는 취지입니다. 따라서 세입자가 개인이라면 이러한 거래 구조는 문제가 되지 않습니다. 하지만 세입자가 ‘법인’인 경우에는 이야기가 완전히 달라집니다. 주택임대차보호법은 근본적으로 개인 세입자를 보호하기 위한 법률입니다. 대항력을 인정받으려면 세입자가 전입신고를 해야 하는데, 전입신고는 ‘주민등록’을 옮기는 절차이므로 세입자가 개인임을 전제로 합니다. 법인은 주민등록을 가질 수 없기 때문에,
전세를 낀 주택을 매수하는 경우, 매수인이 세입자의 보증금을 누구에게 반환해야 하는지는 실무에서 자주 문제되는 쟁점입니다. 예를 들어보겠습니다. C씨가 B 소유의 아파트를 3억 원에 2년간 전세로 계약해 전입신고와 확정일자를 갖추고 대항력을 취득했습니다. 그로부터 1년 후, B는 해당 아파트를 A에게 매도했습니다. 이 경우 A는 소유권을 취득함과 동시에 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 B의 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 즉, 세입자인 C에 대한 임대인으로서의 권리와 의무도 함께 넘겨받게 됩니다. 그런데 만약 세입자 C가 채무를 지고 그 빚을 갚지 못했다면 문제가 복잡해집니다. A가 아파트를 매수하기 전에, 제3의 채권자가 C의 전세보증금 반환채권(3억 원)을 가압류하거나 추심명령을 받았다면, 이후 전세기간이 종료되더라도 A는 C에게 보증금을 직접 돌려줘서는 안 됩니다. 이는 대법원 2013.1.17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결에서도 확인된 바 있습니다. 당시 판례는 “임차인의 보증금반환채권에 가압류가 이루어진 경우, 매수인이 임대인의 지위를 승계하면 가압류의 효력도 함께 이전된다”고 보았습니다. 따라서 A가 이를 모르고 C에게 보
임대차계약이 종료되면 집주인이 세입자에게 임대차계약서를 반환하라고 요구하는 경우가 종종 있습니다. 이 같은 요구는 법적으로 정당한 것일까요? 임대차계약이 종료되면 집주인이 세입자에게 임대차계약서를 반환하라고 요구하는 경우가 종종 있습니다. 이 같은 요구는 법적으로 정당한 것일까요? 임대인이 계약서 반환을 요구하는 가장 큰 이유는 보증금을 반환한 후에도 세입자가 계약서를 보유하고 있을 경우 이를 근거로 다시 반환을 요구하거나, 제3자에게 임대차보증금반환채권을 양도하여 다시 보증금 지급을 요구받는 상황을 우려하기 때문입니다. 하지만 임대차계약서는 세입자의 소유물이며, 계약 종료 이후에도 임대인이 이를 반환받을 권리는 법적으로 인정되지 않습니다. 계약서가 집주인의 것이었던 것처럼 오해하거나, 계약이 끝났으니 당연히 돌려줘야 한다는 인식은 법적 근거가 없습니다. 세입자가 취할 수 있는 대응 방안세입자는 반드시 계약서를 돌려줄 의무는 없지만, 분쟁 예방을 원한다면 대안적인 방법을 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 집주인의 요청이 부담스럽다면, 보증금을 전액 반환받았다는 사실과 임대차계약이 종료되었음을 확인하는 확인서를 자발적으로 작성해 제공하는 것이 효과적인 대처법이
세입자 A는 전세 계약 만료 전에 이사를 가게 되었고, 집주인 B는 새로운 세입자를 구하는 과정에서 발생한 중개수수료를 A의 보증금에서 제하고 반환했습니다. A는 이러한 조치가 법적으로 정당한지 의문을 가졌습니다. 이 상황에서 가장 중요한 질문은, 세입자가 계약기간을 채우지 않고 나갈 경우, 새로운 세입자를 구하는 데 필요한 중개수수료를 부담할 법적 의무가 있는가? 입니다. 결론부터 말하자면, 현행 법령상 세입자가 중개수수료를 부담해야 한다는 규정은 없습니다. 즉, 특별한 약정이 없는 한 세입자에게 해당 의무는 발생하지 않습니다. 서울지방법원은 1998.7.1. 선고 97나55316 판결에서 다음과 같은 판시를 하였습니다: 집주인이 새로운 세입자와 임대차 계약을 체결하면서 지출한 중개료는, 구 세입자가 이를 부담하기로 하는 명시적 약정이 없는 이상, 구 세입자가 부담할 성질의 것이 아니다. 또한, 계약기간 중간에 이사를 나간 사정만으로도 구 세입자에게 중개수수료를 부담하게 할 수는 없다. 물론, 계약기간을 채우지 않고 퇴거하는 것은 세입자의 계약 위반에 해당할 수 있으며, 민법 또는 주택임대차보호법상 정당한 해제 사유가 아니면 집주인은 보증금 반환을 거절할