부동산을 취득할 때는 취득자금의 출처를 입증하지 못할 경우 무거운 증여세가 과세될 수 있으므로, 누구 명의로 구입할지와 자금계획을 사전에 철저히 검토해야 합니다. 이번 글에서는 2025년 현재 기준으로 부동산 취득자금과 증여세 과세 관련 내용을 정리해 드리겠습니다.

 

1. 부동산 취득자금 조사 및 증여추정 규정

 

미성년자가 집을 사거나, 성인이라도 직업·연령 등에 비해 과도한 고가의 부동산을 취득하면 세무서에서 자금출처 조사를 할 수 있습니다.

 

상속세 및 증여세법 제45조(재산 취득자금 등의 증여 추정) 에 따르면,

재산 취득자의 직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등을 종합해 자력으로 취득하기 어렵다고 인정되면, 그 취득자금을 증여받은 것으로 추정해 증여세를 부과합니다.

 

2. 자금출처 소명 기준 (2025년 기준)

 

현행법상 자금출처 소명 기준은 다음과 같습니다.

 

취득자금 10억원 미만

• 최소 80% 이상 자금출처가 확인되면 전체가 소명된 것으로 봅니다.

 

취득자금 10억원 이상

• 소명하지 못한 금액이 2억원 미만이면 전체가 소명된 것으로 인정됩니다.

 

예를 들어, 20억원의 자금으로 부동산을 취득한 경우, 최소 18억원 이상은 입증해야 전액 소명으로 인정됩니다.

 

3. 증여추정 배제 기준

 

다음의 기준금액 미만이라면 증여추정 규정이 적용되지 않습니다.
단, 기준금액 미만이라도 실제 증여받은 사실이 확인되면 증여세는 과세됩니다.

 

 

4. 소명 실패 시 불이익

 

출처 소명을 하지 못하면 상속세 및 증여세법 제45조에 따라 증여받은 것으로 간주됩니다. 이에 따라 미신고한 증여세에 가산세까지 부과되므로 사전에 철저한 자금계획과 소명이 필요합니다.

 

부동산 취득 시 자금계획과 증빙자료를 꼼꼼히 준비해 예상치 못한 증여세 부담을 피하시기 바랍니다. 부동산 세금 관련 상담은 필요하다면 전문가와 상의하는 것을 권장드립니다.

 

삼보 부동산중개법인 대표 김태건