HDC현대산업개발이 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 사업을 놓고 사상 최대 수준의 조건을 내걸며 수주전에 본격적으로 뛰어들었습니다. 이번 제안은 조합원의 금융비용을 최소화하고 수익성을 극대화하는 데 초점을 맞춘 것으로, 정비업계에서는 “사실상 판을 바꾸는 제안”이라는 평가가 나옵니다.

금융조건부터 이주비까지 ‘파격 제안’

HDC현대산업개발은 사업비 조달 금리를 CD+0.1%로 제시했습니다. 경쟁사 포스코이앤씨의 CD+0.7%보다 0.6%포인트 낮아, 대규모 사업비를 고려하면 수백억 원대의 이자 차이를 만들어낼 수 있는 조건입니다. 국내 주요 정비사업에서 제시된 금리 중 가장 낮은 수준으로, 조합의 금융 부담을 크게 덜어줄 수 있다는 분석입니다.

조합원 개개인에게 직접적인 영향을 미치는 이주비는 세대당 20억 원(LTV 150%)으로 설정됐습니다. 이는 정비사업 역사상 최고 수준으로, 자산평가액이 낮은 소유주도 원활히 이주할 수 있도록 설계됐습니다. 이주비를 초과하는 추가대출에도 동일한 LTV를 적용해 조합원별 상황을 세밀히 반영한 점이 특징입니다.

“조합 부담 최소화, 수익 극대화 목표”

공사비는 평당 858만 원으로, 조합 예정가(960만 원)보다 100만 원 이상 낮고 경쟁사(894만 원)보다도 저렴합니다. 특히 연면적을 포스코이앤씨보다 5843평 넓게 잡으면서도 평단가를 낮추는 방식으로 사업성을 끌어올렸습니다. HDC현산은 지하공간 활용과 상업·업무시설의 효율적 배치로 분양수익을 극대화할 수 있다고 설명했습니다.

공사기간은 42개월로, 경쟁사보다 5개월 짧게 제안했습니다. 이로써 임시거주비와 금융비용 절감은 물론, 상업시설의 조기 수익화도 가능해 조합원에게 실질적인 혜택이 돌아갈 전망입니다.

단지 설계 측면에서도 HDC현산은 9개 동 배치를 통해 포스코이앤씨(12개 동)보다 인동거리 확보와 조경 면적 확대에 유리한 구조를 제시했습니다.

삼성물산 리조트부문 조경팀과 협업한 체류형 조경계획을 통해 단지 내 녹지 비율을 높이고, 프리미엄 주거단지로서의 이미지를 강화했습니다.

미분양 리스크 대비 조건도 ‘압도적’

비주거시설 미분양 발생 시에는 ‘최초 일반분양가와 준공 시 감정가 중 더 높은 금액’을 기준으로 대물변제를 실시하기로 했습니다. 이는 조합원 비례율 하락을 막고 자산가치 하락 위험을 줄이는 방안으로, 최근 주요 정비사업에서도 높은 선호도를 보인 조건입니다.

한편 경쟁사 포스코이앤씨는 사업비 금리 CD+0.7%, 이주비 16억 원(LTV 160%), 평당 공사비 894만 원을 제시했습니다. 대물변제 조건은 상업시설만 관리처분가격 기준으로 보장하고, 업무시설은 책임임차 방식으로 대응합니다.

“조합 실익 측면에서 HDC현산이 우세”

정비업계 관계자는 “표면적으로는 비슷해 보이지만, 금융비용·공기·미분양 리스크 등을 종합적으로 따지면 HDC현산이 훨씬 유리하다”며 “사업 안정성과 수익성, 조합원 부담 완화 수준에서 모두 앞서 있다”고 말했습니다.