집을 사고팔 때 작성하는 계약서는 단순한 서류가 아닙니다. 계약서는 거래 당사자 간의 합의 내용을 명확히 하고, 그 이행 방법과 불이행 시 조치를 규정하는 법적 문서입니다. 잘 작성된 계약서라면 ▲합의 내용 ▲이행 절차 ▲불이행 시 조치, 이 세 가지 요소를 모두 포함해야 합니다.
하지만 부동산 거래 현장에서 사용하는 1장짜리 표준계약서는 이러한 내용을 충분히 담지 못하는 경우가 많습니다. 법률 규정이 보완해주는 부분이 있기는 하지만, 일반 거래 당사자가 이를 모두 이해하기는 어렵습니다. 그로 인해 사소한 오해가 커다란 분쟁으로 이어지기도 합니다.
대표적인 예가 바로 ‘계약금’입니다. 계약금은 거래대금 일부를 먼저 지급하여 계약을 확정하는 동시에, 추후 계약 불이행에 대비하는 역할을 합니다. 그러나 최근에는 본계약 체결 전 ‘가계약금’을 주고받는 사례가 늘면서, 이 금액의 법적 효력에 대한 혼란이 자주 발생하고 있습니다.
가계약금은 법에서 별도로 규정하고 있지 않습니다. 따라서 그 돈을 어떤 취지로 주고받았는지에 따라 법적 성격이 달라집니다. 예를 들어 ‘가계약금을 계약금의 일부로 지급한다’고 명시했다면, 이는 계약금 일부로 인정됩니다. 반면 단순히 예약금 또는 위약금의 성격으로 지급한 경우에는 계약금과는 달리 해약금 또는 손해배상과 관련된 효력이 없습니다.
가장 명확한 방법은 가계약금의 성격을 계약서에 ‘계약금의 일부로 본다’고 명시하는 것입니다. 예를 들어 거래금액이 5억 원이고 계약금이 5,000만 원일 때, 그 중 2,000만 원을 가계약금으로 먼저 지급하고, 나머지 3,000만 원을 계약 체결일에 지급한다고 정할 수 있습니다.
이 경우 가계약금이 전체 계약금의 일부로 약정되어 있다면, 계약이 정식으로 성립한 이후에는 민법 제565조에 따라 매도인이 계약을 해제하려면 약정된 계약금 전액(5,000만 원)의 배액인 1억 원을 매수인에게 반환해야 합니다. 반대로 매수인이 계약을 해제하려면 계약금 전액 5,000만 원을 포기해야 합니다.
이와 달리, 만약 계약서에 “매도인이 가계약금을 받은 상태에서 계약을 해제할 경우 가계약금의 두 배를 돌려준다”고 명시되어 있다면,
이는 가계약금 자체를 ‘해약금’으로 정한 것입니다. 즉, 이 경우에는 약정된 계약금 전체가 아니라 실제 받은 가계약금을 기준으로 배액을 반환하거나 포기하는 조건으로 계약을 해제할 수 있습니다.
민법 제565조는 “당사자 일방이 계약금을 교부한 경우, 계약금의 배액을 상환하거나 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다”고 규정하고 있으며, 이는 ‘해약금’의 법리입니다.
반면 민법 제398조는 “손해배상액의 예정은 위약금으로 추정한다”고 명시하여, 위약금은 계약 불이행 시 손해배상을 대신하는 조항임을 명확히 하고 있습니다.
따라서 부동산 계약서에 “매도자 또는 매수자가 계약을 이행하지 않을 경우, 상대방은 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있으며, 이때 계약금을 위약금으로 본다”라는 문구가 있다면 이는 위약금 조항입니다.
반면 “중도금 지급 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다”는 문구는 해약금 조항입니다.
두 문구는 비슷해 보이지만, 법적 효과는 완전히 다릅니다. 해약금은 계약을 자유롭게 해제할 수 있는 ‘옵션’의 성격이고, 위약금은 계약을 위반했을 때 손해배상액을 대신하는 ‘벌칙’의 성격을 가집니다. 따라서 계약서에 어떤 문구를 넣느냐에 따라 해약인지 위약인지가 달라지고, 분쟁의 결과 또한 크게 달라집니다.
결국 부동산 계약서 작성에서 가장 중요한 것은 당사자의 의사를 명확히 반영하는 것입니다. 계약금을 해약금으로 할 것인지, 위약금으로 할 것인지를 분명히 정해두지 않으면 분쟁 발생 시 법원이 당사자의 의도를 해석해야 하는 상황이 생깁니다. 이러한 혼란을 예방하기 위해서는 계약 전 반드시 법률 전문가나 공인중개사의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
부동산 계약은 인생에서 가장 큰 거래 중 하나입니다. 작은 문구 하나가 큰 금전적 손해로 이어질 수 있는 만큼, 계약서 내용을 정확히 이해하고 신중하게 서명하는 것이 무엇보다 중요합니다.
삼보 부동산중개법인 대표 김태건
