세입자가 거주 중인 집에 결함이 생겨 자비를 들여 수리한 경우, 과연 그 비용을 집주인에게 돌려받을 수 있을까? 이는 임대차 관련 법률상담에서 자주 등장하는 문제로, 민법상 ‘필요비’와 ‘유익비’의 구분이 핵심입니다. 필요비란 세입자가 임대 부동산을 보존하기 위해 지출한 비용을 말합니다. 예를 들어 수도관이 파손되어 수리를 하지 않으면 거주가 불가능한 경우, 그 수리비는 필요비에 해당합니다. 반면 유익비란 임차인이 자신의 비용으로 건물의 가치를 높이거나 편의성을 개선한 비용으로, 예컨대 단열공사나 조경 설치 등이 이에 해당합니다. 민법 제626조에 따르면 세입자가 필요비를 지출했다면 임대차 기간 중이라도 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있습니다. 유익비의 경우에는 임대차가 종료된 시점에 그로 인한 건물 가치 상승분이 현존하는 경우에 한해 상환을 청구할 수 있습니다. 다만 이러한 규정은 임대인과 임차인 사이에 별도의 합의가 없을 때 적용되는 기본 원칙입니다. 그렇다면 실제 계약서에서는 어떨까요. 많은 표준 부동산 임대차계약서에는 “임차인은 임대차 종료 시 임대 목적물을 원상 회복하여 반환한다”는 조항이 포함되어 있습니다. 이 문구는 겉보기에는 자연스럽지만,
미등기 아파트 거래는 여전히 많은 위험을 내포하고 있습니다. 보존등기가 곧 완료될 것이라는 소문이나 건설사의 말만 믿고 계약을 서두르는 것은 매우 위험합니다. 등기부등본이 존재하지 않으면 해당 아파트의 권리관계를 공적으로 확인할 수 없고, 잔금을 모두 지급하더라도 등기가 완료되기 전까지는 법적으로 소유권을 취득할 수 없습니다. 즉, 미등기 아파트 매매는 언제든지 예기치 못한 손해로 이어질 수 있는 불안정한 거래입니다. 그럼에도 불구하고 입주를 앞둔 신축 아파트나 준공 후 일정 기간이 지났음에도 아직 보존등기가 완료되지 않은 단지의 경우, 매수인이 서둘러 거래를 진행해야 하는 상황이 종종 발생합니다. 이런 경우 위험을 줄일 방법이 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 우선 매수인은 매도인의 분양대금 완납 여부와 분양자(시행사 또는 건설사)에 대한 ‘소유권이전등기청구권’에 압류나 가압류가 설정되어 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 이는 분양자에게 직접 확인하거나, 가능한 경우 공문 형태로 회신을 받아두는 것이 안전합니다. 다음으로 매수인은 매도인의 분양자에 대한 소유권이전등기청구권에 대해 ‘처분금지가처분’을 신청하는 방법이 있습니다. 하지만 이러한 조치를 취하더라도
부동산 거래 과정에서 세금을 줄이기 위해 실제 거래금액보다 낮게 계약서를 작성하는 ‘다운계약서’나, 반대로 높게 작성하는 ‘업계약서’가 여전히 일부에서 시도되고 있습니다. 그러나 이는 명백한 불법행위로, 법적으로 엄격히 금지되어 있습니다. 부동산 거래 당사자는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 실제 거래가격을 관할 시·군·구청에 신고해야 하며, 이 신고 금액을 기준으로 양도소득세·취득세 등이 부과됩니다. 다운계약서를 작성하는 이유는 대체로 매도인이 양도소득세를 줄이려 하거나, 매수인이 취득세를 줄이려는 목적에서 비롯됩니다. 반대로 업계약서는 추후 매도 시 양도차익을 줄이기 위한 수단으로 이용되기도 합니다. 하지만 이러한 행위는 모두 ‘허위신고’로 간주되어 처벌 대상이 됩니다. 현행법상 실제 거래가격을 허위로 신고한 경우, 해당 거래금액의 3% 이하 또는 3,000만원 이하 중 낮은 금액의 과태료가 부과됩니다. 또한 허위신고가 확인되면 탈루한 세금을 납부해야 하고, 과소신고세액의 최대 40%까지 ‘신고불성실가산세’가 부과될 수 있습니다. 여기에 더해 하루 0.025%씩의 ‘납부불성실가산세’가 추가로 계산되어 부담이 커집니다. 이처럼 다운계약서