BF 법률상식 ㅣ 전세 계약전 등기 확인은 기본 중 기본

1. 숨은 선순위 권리, 조세·근로관계채권 주의 세입자에게 가장 중요한 관심사는 바로 보증금의 안전한 회수 가능성이다. 주택이 경매로 넘어가더라도 세입자가 보증금을 회수할 수 있는 순위 내에 있다면 안전한 것이며, 그렇지 않다면 위험한 것이다. 하지만 등기부등본에 나타나지 않는 선순위 권리도 존재한다는 점이 문제다. 대표적으로 조세채권과 근로관계채권이 이에 해당한다. 조세채권은 국가의 조세 징수권 확보를 위한 것이며, 근로관계채권은 근로자의 최소한의 생계를 보장하기 위한 것이다. 이들 채권은 법적으로 선순위가 인정되므로 세입자의 입장에서는 눈에 보이지 않는 위험에 노출되는 셈이다. 조세채권의 경우, 세입자는 해당 세금이 ‘당해세’인지 여부를 구분해야 한다. ‘당해세’는 재산세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등으로, 세입자가 대항력을 갖추기 전이든 후든 상관없이 우선 순위를 가진다. 그 외 세금은 법정기일이 세입자의 대항력 확보 시점보다 빠를 경우에만 선순위가 인정된다. 법정기일이 중요한 세금들(당해세 외 국세·지방세 등)의 경우, 세입자가 이를 분석하기는 매우 어렵다. 세목마다 법정기일이 다르고, 문제가 되는 세금이 무엇인지 일반인은 파악하기 어렵기 때문이

• 제해영 기자
• 2025-01-31 16:12