2025년 기준 세제 혜택 총정리

1. 등록, 지금도 유리한가요?

모든 임대사업자에게 ‘등록=유리’한 건 아닙니다. 특히, 단기 투자자에게는 불리할 수 있습니다.

- 장기보유(5년 이상)를 계획하고 있다면 등록을 고려할 만합니다.

- 반면, 단기보유(3년 이내)라면 오히려 등록으로 손해를 볼 수 있습니다. 

→ 임대 의무기간을 채우지 못하면 감면받았던 세금을 전액 추징당할 수 있기 때문입니다.

2. 2025년 현재 받을 수 있는 혜택은?

임대사업자 등록제도는 2020년 이후 지속적으로 축소 및 폐지되었습니다. 하지만 다음과 같은 잔존 혜택은 여전히 유효합니다.

① 재산세 감면

등록 임대주택이면서 면적 조건과 임대기간 요건을 충족할 경우, 재산세 감면이 가능합니다.

※ 감면 대상은 2020.7.11 이전에 등록된 주택 중 일부에 한함. 이후 등록자는 감면 대상 아님.

② 양도소득세 비과세 요건 보완

‘등록임대주택’은 1세대 1주택 비과세 요건을 완화하는 데 도움이 됩니다.

- 본인 거주주택 외 등록임대주택을 주택 수 산정에서 제외하여 1세대 1주택 비과세 적용 가능.

- 단, 등록일, 보유기간, 임대기간 요건을 모두 충족해야 하며, 법 개정으로 요건은 더욱 까다로움.

③ 종합부동산세 합산배제 (사실상 폐지)

종전에는 일정 조건 충족 시 종부세 과세 대상에서 제외되었지만, 2022년 이후 제도 대부분이 폐지되어 신규 등록자는 적용되지 않습니다.

3. 등록요건과 유의사항

① 등록요건

- 등록 가능한 임대주택 요건: 전용면적 85㎡ 이하, 기준시가 6억 원 이하(지방 3억 원 이하)

- 임대의무기간 10년 (등록준공공임대 기준)

② 유의사항

- 임대의무기간 중 양도 시 세금 전액 추징

- 등록 시 소득노출로 건강보험료 증가 가능

- 장기보유하지 않을 경우 오히려 세부담 증가 가능성

4. 그 외 절세 방안은?

① 법인전환 고려

- 임대수입이 연간 5억 원 이상이면 법인으로 전환하는 것이 유리할 수 있습니다.

→ 법인세율(10~22%)이 개인 종합소득세율(6~45%)보다 낮음

② 가족 공동 소유, 소득 분산

- 자녀 또는 배우자에게 일부 지분을 넘겨 임대소득 분산 → 종합소득세 절세

③ 상속·증여 대비

- 법인 형태로 운영 시 주식을 통해 계획적 상속·증여가 가능

결론

2025년 현재, 주택임대사업자 등록제도는 상당 부분 축소되었으며 무작정 등록한다고 절세가 보장되지는 않습니다. 따라서 등록 여부는 다음의 기준으로 판단하시길 권합니다:

✔ 5년 이상 장기보유 가능성 여부

✔ 임대주택 수, 면적, 시가 기준 충족 여부

✔ 종합소득세·건보료 등 전체적인 세금 구조 고려세금은 ‘전체 그림’을 보고 판단해야 합니다. 주택임대업을 시작하시기 전, 꼭 전문가와 상담 받아보시길 권합니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건