지난번에는 주택임대사업자로 등록할 경우 어떠한 혜택이 있는지 알아보았습니다. 이번에는 이미 주택임대사업자로 등록한 뒤 주택을 팔았을 때 양도소득세를 납부해야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.

먼저 어떤 주택을 양도할지를 결정해야 합니다. 왜냐하면 주택의 종류에 따라 양도소득세의 납부 여부가 달라지기 때문입니다. 주택임대사업자가 보유한 주택은 본인이 거주하는 주택과 임대사업용 주택으로 구분되므로, 이 두 가지로 나누어 살펴보겠습니다.

1. 거주용 주택을 양도할 경우

통상적으로 주택을 여러 채 보유하고 있을 경우 양도소득세를 내야 합니다. 그러나 주택임대사업자가 등록한 임대사업용 주택은 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함하지 않습니다.

즉, 주택임대사업자가 실제로 거주 중인 주택은 1세대 1주택으로 간주되어 양도소득세가 비과세될 수 있습니다. 이때 임대사업용 주택이 몇 채 있든 상관이 없습니다.

예를 들어, 본인이 거주하고 있는 주택의 시세가 크게 올라 양도소득세를 많이 내야 할 상황이라면,임대사업자로 등록하고 거주용이 아닌 주택들만 임대사업용으로 등록하면,거주주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 다음과 같은 요건을 충족해야 합니다.

① 시·군·구청에 임대사업자 등록 + 세무서에 사업자등록. 둘 다 필수입니다.

② 2년 이상 거주할 것

주택임대사업자 등록 후 처음 양도하는 경우에는 등록 이전, 이후를 불문하고 2년 거주하면 인정됩니다. 그러나 두 번째 거주주택을 양도할 때는 반드시 등록일 이후부터 2년 거주 요건을 채워야 합니다.

③ 양도가액이 12억 원 이하일 것

12억 원 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.

④ 임대사업을 5년 이상 유지할 것

폐업하거나 중도 말소될 경우 비과세 받았던 양도소득세가 추징될 수 있습니다. 단기임대의 의무기간은 4년이지만, 비과세 요건은 5년 이상 임대 유지를 요구합니다.

⑤ 임대개시일 당시 기준시가(공시가격 합계)

수도권: 6억 원 이하, 비수도권: 3억 원 이하인 경우에만 비과세 적용됩니다.

※ 위 요건 외에도 추가 법규가 적용될 수 있으며, 이는 다음 칼럼에서 자세히 다루겠습니다.

2. 임대사업용 주택을 양도할 경우

1세대 1주택이 아니라면, 즉 거주주택 외에 주택이 있는 경우 임대사업용 주택 양도 시에는 기본적으로 과세 대상입니다. 다만, 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 감면 또는 비과세 받을 수 있는 경우도 있으므로, 다음 칼럼에서 따로 설명드리겠습니다.

[근거 법령 정리]

소득세법 시행령 제155조 (1세대 1주택의 특례)

<20> 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(“장기임대주택”)과 그 외 1주택을 국내에 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(“거주주택”)을 양도하는 경우, 국내에 1주택만 소유한 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록되었고, 보유 기간 중 양도한 다른 거주주택(둘 이상인 경우 마지막 양도한 주택)이 있다면, 직전 거주주택의 양도일 이후 기간분에 대해서만 1주택 소유로 간주한다.

<21> 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도한 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제20항을 적용한다.

소득세법 시행령 제167조의3 제1항 가목 (2025. 2. 28. 시행)가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 5년 이상 임대한 경우로서,

 - 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 임대개시일 당시 수도권 6억 원

   (비수도권 3억 원)을 초과하지 않을 것

 - 임대료 또는 보증금 증액률이 연 5% 이하일 것

   (※ 단, 2018. 3. 31.까지 사업자등록 등을 마친 주택에 한정)

삼보 부동산중개법인 대표 김태건