세금은 나누면 줄어든다

자녀에게 아파트를 증여할 때 아무런 플랜 없이 증여한다면 자녀는 전액에 대한 증여세를 부담해야 합니다. 그러나 ‘증여세+양도세’로 나누면 세금 부담이 줄어듭니다.

예를 들어, 시가 10억원의 아파트를 전액 증여하면 고세율 구간이 적용되어 증여세가 2억원이 될 수 있지만, 5억원은 증여하고 5억원은 채무 인수 등으로 양도하면 증여세는 5천만원, 양도세는 5천만원으로 총 1억원으로 줄어듭니다.이는 금액이 커질수록 세율도 높아지는 누진세 구조 때문입니다.

부담부증여 활용 시 유의할 점

부담부증여란 수증자가 증여재산에 담보된 채무를 인수하는 것을 말합니다. 즉, 아파트를 증여하면서 전세보증금이나 대출금 등 채무를 함께 인수하도록 하는 방식입니다.

예를 들어, 시가 10억원의 아파트에 전세보증금 7억원이 설정되어 있다면 자녀는 3억원에 대해서만 증여세를 납부하고, 부모는 7억원에 대해서 양도소득세를 납부합니다.이는 「상속세 및 증여세법 기본통칙 47-36-1」에 따라 인정되는 합법적 절세 방법입니다.

2025년 기준으로도 이 원칙은 그대로 유지되고 있으므로, 부담부증여는 여전히 유효한 절세전략입니다.

주의사항

1. 5년 이내 매각 금지 : 수증자가 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하면 양도소득세가 중과될 수 있으니 주의해야 합니다.

2. 채무 실질 인수 입증 필수 : 자녀가 실질적으로 대출금의 원리금을 상환해야 하며, 부모가 대신 상환하면 해당 금액은 다시 증여세 과세 대상이 됩니다. 자녀 통장에서의 이체내역, 원리금 상환증빙 등을 철저히 준비해야 합니다.

3. 적정 채권채무 구조화 필요 : 채무를 지나치게 과다 설정하거나 실체가 없는 채무를 만들면 세무조사 시 부당행위로 과세될 수 있습니다.

부담부증여는 잘만 활용하면 큰 절세 효과를 볼 수 있는 유효한 방법입니다. 다만, 모든 상황은 개인별 자산구조, 보유기간, 향후 계획 등에 따라 달라지므로 전문가와의 충분한 상담을 거친 후 진행하시기 바랍니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건