1. 상속·증여 등기 여부로 당해세 감지

개인사업자인 집주인이 근로자에게 체납한 급여는 세입자의 보증금보다 우선 변제된다. 따라서 세입자는 계약 전 집주인의 직업 정보를 반드시 확인해야 한다는 사실은 이미 잘 알려져 있다.

그런데 체불 급여 외에도, 등기되지 않은 선순위 권리가 또 있다. 바로 그 집에 부과된 ‘조세’다. 이 중 특정 세금은 법적으로 우선순위를 갖는다. 이를 "당해세"라 하며, 대표적으로 상속세, 증여세, 종합부동산세, 재산세, 지역자원시설세, 지방교육세 등이 있다.

국세기본법과 지방세기본법은 당해세가 담보물권, 전세권, 임차권보다 절대적으로 우선한다고 규정하고 있다. 예컨대 전세 보증금 2억원, 선순위 근저당 3억원, 주택 시세 5억원이라면 통상적으로는 보증금 회수가 가능하다고 판단한다.

하지만 집주인이 해당 부동산을 상속받았거나 증여받은 경우라면, 상속세·증여세가 먼저 변제되므로 세입자의 보증금은 위협받을 수 있다.

등기부등본의 갑구 ‘등기원인’ 항목을 보면 ‘매매’, ‘상속’, ‘증여’ 등 소유권 이전 사유가 기재된다. 이 중 ‘상속’ 또는 ‘증여’로 표시된 경우, 당해세가 존재할 가능성이 높아지고, 세입자는 상속세 또는 증여세 체납 여부를 점검할 필요가 있다.

판례도 이 점을 명확히 했다. 만약 등기원인이 ‘명의신탁 해지’ 또는 형식상 ‘양도’인데 실질은 증여라면, 등기부에 ‘증여’로 기재되어 있지 않기에 그 증여세는 당해세로 인정되지 않는다. 따라서 ‘상속’ 또는 ‘증여’가 명시된 경우에만 법적 우선순위가 발생한다는 것이 대법원 판결의 입장이다.

2. 종부세·재산세도 숨은 위험 요인

상속세나 증여세는 등기부를 통해 일부 파악이 가능하지만, 종부세, 재산세, 지방세 등은 등기상 확인이 어렵다. 그러나 이러한 세금은 일반적으로 그 집에 부과된다는 점을 상식 수준에서 추정할 수 있고, 세액도 어느 정도 예측 가능하다는 것이 판례의 입장이다.

예를 들어, 대법원은 “종합토지세(현 종부세)는 과세대상, 납세의무자, 과세표준, 세율 등 과세요건을 종합적으로 고려할 때, 담보물권 취득자는 과세 가능성과 세액 범위를 예측할 수 있다”고 판시하였다.

3. 결론: 모르면 손해, 알면 대비 가능

세입자는 등기부등본만 제대로 분석해도 많은 리스크를 사전에 감지할 수 있다. 특히 ‘상속’, ‘증여’ 표시 여부는 핵심 확인 포인트다. 또한, 부동산 매매·임대차 계약을 체결할 때에는 세금 체납 여부와 집주인 신용 상태도 점검해야 하며, 필요시 전문가 자문도 병행하는 것이 바람직하다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건