재개발·재건축으로 신축되는 아파트를 임대차하려는 경우, 집주인과 세입자 모두 주의해야 할 점들이 많습니다. 세입자의 입장에서는 권리관계를 분석하기가 결코 쉽지 않습니다.

등기된 아파트의 경우에는 선순위 담보물권이 있는지, 압류·가압류·가처분이 내려진 게 있는지를 등기부등본을 통해 확인할 수 있지만, 신축 아파트는 대부분 미등기 상태이므로 등기부등본만으로는 권리분석이 어렵습니다. 전문가로부터 일반적으로 받을 수 있는 조언 외에도 다음의 사항을 추가로 고려하시는 것이 좋습니다.

1. 조합원 분양분 여부 및 종전 부동산 권리관계 확인

임대하려는 아파트가 조합원 분양분인 경우에는, 종전 부동산(즉, 해당 조합원이 소유하고 있던 토지 및 건물)의 등기부등본을 열람하여 권리관계를 반드시 점검하셔야 합니다. 이는 「도시 및 주거환경정비법」 제87조 제1항에 따라, 종전 부동산에 설정된 전세권, 저당권, 임차권, 가압류 등 권리가 신축 아파트로 법적으로 승계되기 때문입니다.

이러한 권리들이 존재할 경우, 세입자의 임차보증금보다 우선순위를 가지게 되어 보증금 회수에 심각한 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 계약 전 이러한 권리의 존재 여부를 철저히 확인하시고, 해당 권리들이 존재한다면 이를 어떻게 처리할지 임대차계약서에 명확히 기재하셔야 합니다.

2. 소유권이전청구권에 대한 압류 여부 및 우선변제 가능성

집주인의 채권자가 집주인의 소유권이전등기청구권을 압류하거나 가처분한 경우도 반드시 확인하셔야 합니다. 다행히 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면, 이러한 압류보다 우선변제를 받을 수 있는 길이 열려 있습니다.

“압류가 먼저인데 어떻게 세입자가 우선변제를 받느냐”는 의문이 있을 수 있습니다. 하지만 세입자가 추심명령을 받아 집주인 명의로 소유권을 이전하는 경우, 기존의 압류는 추심권 행사에 장애가 되지 않는다는 판례(대법원 2016.5.19. 선고 2014다233769 판결 등)가 존재합니다.

다만 이런 경우 해당 임대물건은 오랜 기간 미등기 상태로 방치될 가능성이 높습니다. 집주인은 소유권을 이전받을 유인이 부족하고, 채권자도 세입자보다 우선순위가 낮다는 사실로 인해 권리행사에 소극적이기 때문입니다.

결국 세입자가 보증금을 회수하기 위해서는 보증금 반환 소송을 제기하고, 이를 통해 추심명령과 추심소송을 거쳐 소유권을 집주인 명의로 옮긴 뒤, 부동산 경매절차를 진행해야 하는 복잡하고 긴 과정을 거쳐야 합니다.

3. 집주인의 대출 상황 및 세입자의 후순위 인지

집주인이 금융기관으로부터 대출을 받아 잔금을 지급한 상태에서 세입자에게 임대를 놓는 경우, 통상 금융기관은 자신이 선순위 채권자임을 보장받으려 합니다. 이는 금융기관과 집주인 간의 약정에 따른 것입니다.

이러한 상황에서 집주인은 반드시 세입자에게 해당 사실을 사전에 고지하고, 세입자가 후순위임을 명확히 인지한 상태에서 계약을 체결하도록 설명해야 합니다. 아울러 금융기관이 선순위를 확보할 수 있도록 세입자의 협조를 유도해야 하며, 이러한 위험 요소는 임대료에 반영하여 조정하는 것이 바람직합니다.

집주인이 이러한 절차를 성실히 이행한다면, 세입자도 일정 부분 수긍할 수 있을 것입니다. 이 과정을 원활하게 이끌어가는 것은 해당 거래를 중개하는 전문가의 중요한 역할입니다. 전문가가 역할을 잘 수행할 경우, 집주인과 세입자 간의 분쟁 가능성을 현저히 줄일 수 있습니다.

참고 : 「주택임대차보호법 시행령」은 2022년 6월 개정되어 우선변제 대상 보증금 상한과 범위가 조정되었으므로, 보증금 규모에 따라 보호 대상이 되는지 반드시 확인하셔야 합니다.

삼보 부동산중개법인 대표 김태건