HDC현대산업개발은 서울 용산정비창 전면1구역 재개발사업에서 조합의 기존 계획보다 약 5651평의 분양면적을 추가로 확보해, 약 3755억원 규모의 분양수입 증대가 가능한 ‘조합원 수익 극대화 방안’을 제안했다고 29일 밝혔습니다. 이로 인해 조합원 1인당 약 8억5000만원 수준의 추가 수익이 기대된다는 분석입니다.

회사는 분양면적 확대에 따른 미분양 위험을 해소하기 위한 구체적 대책도 함께 제시했습니다. 주거 및 비주거시설에서 미분양이 발생하더라도 ‘최초 일반분양가 또는 준공 시점 감정평가액 중 높은 금액’으로 대물변제를 보장한다는 조건입니다. 이를 통해 조합원 부담금 증가나 사업성 악화를 사전에 차단하겠다는 의지를 명확히 했습니다.

이는 경쟁사인 포스코이앤씨가 상업시설을 일반분양가보다 20~30% 낮은 관리처분기준가로 대물변제하고, 업무시설은 책임임차로 대체하는 조건을 제시한 것과 뚜렷한 차별점으로 평가됩니다.

한 정비사업 전문가는 “비주거시설 미분양을 관리처분가 기준으로 처리할 경우 조합원 비례율이 떨어지고 자산가치가 낮아질 수 있다”고 지적했습니다.

용산역 일대 주거시설은 평당 8000만원 이상에 거래될 만큼 높은 선호도를 보이고 있으나, 상업시설의 경우 2017년 준공된 ‘용산푸르지오써밋’조차 일부 공실이 남아 있을 정도로 활성화가 더딘 상황입니다. 특히 전면1구역은 비주거시설 비율이 50%를 넘어 사업의 수익성을 좌우하는 핵심 변수로 작용하고 있습니다.

시장 추정치에 따르면, 비주거시설을 인근 시세로 분양할 경우 조합 원안 기준 총 분양수입은 약 2조원 수준입니다. 그러나 미분양률이 20%에 이를 경우 4000억원, 30%까지 확대되면 6000억원의 손실이 발생하며, 조합원 1인당 손실액은 각각 약 9억1000만원, 13억6000만원에 달할 것으로 추산됩니다.

정비업계 한 관계자는 “최근 주요 정비사업에서 상가 미분양 시 최초 분양가 기준으로 대물변제를 보장한 시공사가 모두 선정된 바 있다”며 “조합원 입장에서는 수익과 직결되는 핵심 조건이기 때문에 절대 양보할 수 없는 사안”이라고 말했습니다.

또 다른 관계자는 “포스코이앤씨가 상가 내 종합검진센터 유치를 내세우고 있지만 인근 국제업무도시에 대형 종합병원이 추진 중이라 실효성은 낮을 수 있다”며 “오피스 책임임차 제안 역시 과거 파크원 사례에서 보듯 실질적인 해법이 되기 어렵다”고 덧붙였습니다.